Qué significa amortizar anticipadamente una hipoteca
Amortizar anticipadamente es devolver al banco parte del capital antes de lo previsto. Como los intereses se calculan sobre lo que debes, cada euro que adelantas deja de generar intereses durante el resto del préstamo. Al hacerlo tienes que elegir qué hacer con ese adelanto:
- Reducir plazo: sigues pagando la misma cuota y terminas antes.
- Reducir cuota: mantienes la fecha final y pagas menos cada mes.
Las dos opciones ahorran intereses, pero no la misma cantidad. La diferencia depende del capital pendiente, del tipo y de los meses que quedan, y en hipotecas largas puede ser de varios miles de euros.
Ejemplo: adelantar 20.000 € de una hipoteca de 150.000 €
Un caso hipotético: quedan 150.000 € por pagar al 3,2 % y 276 meses (23 años). La cuota actual es de 768,49 € y, si no haces nada, pagarías 62.101,45 € de intereses hasta el final. La comisión del 0,5 % es solo un supuesto del ejemplo: usa la de tu contrato.
| Reducir plazo | Reducir cuota | |
|---|---|---|
| Cuota después | 768,49 € | 666,02 € |
| Meses restantes | 226 | 276 |
| Intereses pendientes | 43.094,94 € | 53.821,93 € |
| Ahorro en intereses | 19.006,51 € | 8.279,52 € |
| Comisión supuesta (0,5 %) | 100,00 € | 100,00 € |
| Ahorro neto | 18.906,51 € | 8.179,52 € |
Por qué reducir plazo suele ahorrar más intereses
Al reducir plazo mantienes una cuota que, con menos deuda, dedica una parte mayor a devolver capital. La deuda baja más deprisa y cada mes se calculan intereses sobre un saldo más pequeño. Al reducir cuota, en cambio, repartes la deuda restante entre los mismos meses y devuelves capital al ritmo de antes.
Eso no convierte a reducir plazo en la respuesta universal. Reducir cuota tiene sentido si necesitas aliviar tu presupuesto mensual, si tus ingresos son irregulares o si quieres liberar dinero para otro objetivo. Lo importante es saber cuánto cuesta cada opción en euros, no elegir por costumbre.
Amortizar o invertir el dinero
Amortizar te da un ahorro seguro equivalente al tipo de tu hipoteca. Invertir puede rendir más o menos, con riesgo. Para comparar con números, calcula el ahorro aquí y lo que podría crecer ese mismo dinero en la calculadora de interés compuesto, con una rentabilidad que consideres prudente y sin olvidar comisiones e impuestos.
Cuándo compensa amortizar y qué revisar antes
- 1Guarda un colchón: el dinero que adelantas a la hipoteca ya no está disponible para imprevistos.
- 2Lee la comisión de tu contrato: introdúcela en la calculadora para ver el ahorro neto, no solo el bruto.
- 3Comprueba qué permite tu escritura: algunos contratos limitan la elección entre cuota y plazo o fijan importes mínimos.
- 4Ten en cuenta el momento: cuanto antes amortizas, más meses deja de generar intereses ese capital.
- 5Pide confirmación por escrito: nueva cuota, nuevo plazo y comisión cobrada, y contrástala con tu cálculo.
En una hipoteca variable el cálculo supone que el tipo actual se mantiene, así que el ahorro es una estimación. Si quieres ver cómo queda la cuota completa con otros tipos, usa la calculadora de cuota de hipoteca con un escenario variable.
Hipótesis y límites del cálculo
- Recalcula el préstamo con el sistema francés y el tipo actual, constante hasta el final, a partir del capital pendiente y el plazo restante de tu último recibo.
- Compara dos escenarios con una sola amortización hoy: reducir cuota (mismo plazo) o reducir plazo (misma cuota). No simula amortizaciones periódicas.
- La comisión es el porcentaje que introduces sobre la cantidad amortizada; el ahorro neto la resta de los intereses ahorrados.
- No tiene en cuenta el coste de oportunidad de ese dinero, la pérdida de bonificaciones ligadas al préstamo ni efectos fiscales.