Calculadora de hipoteca: calcula tu cuota mensual

La cuota de una hipoteca depende de tres datos: el capital que pides (no el precio de la vivienda), el tipo de interés nominal (TIN) y el número de cuotas. Con esos tres valores, el sistema de amortización francés, el habitual en las hipotecas españolas, calcula una cuota constante mientras el tipo no cambie.

Que la cuota sea constante no significa que lo que pagas cada mes se reparta igual. Los intereses de cada mes se calculan sobre el capital que aún debes, así que al principio son altos y van bajando. Como la cuota no cambia, la parte que devuelve capital crece a medida que bajan los intereses.

TIN, TAE y por qué la calculadora usa el TIN

El TIN es el tipo que se aplica a tu deuda y el que fija la cuota. La TAE suma además comisiones y algunos gastos para comparar ofertas, pero no sirve para calcular el recibo. Si metes la TAE en lugar del TIN, la cuota que obtengas será algo más alta que la real.

Un caso hipotético para ver cómo se reparte el dinero. El tipo es ilustrativo, no una oferta de mercado: pon el tuyo en la calculadora de arriba.

El dato que más sorprende es el primer año: pagas más de diez mil euros y la deuda solo baja unos cuatro mil. Por eso adelantar dinero en los primeros años ahorra tantos intereses, algo que puedes medir con la calculadora de amortización anticipada.

Alargar el plazo baja la cuota, pero encarece la hipoteca. Con el mismo préstamo de 200.000 € al 3 %:

Pasar de 20 a 30 años reduce la cuota en 265,99 € al mes, pero añade 37.348,10 € de intereses. La pregunta útil no es «qué cuota puedo pagar», sino «qué plazo más corto puedo sostener sin quedarme sin colchón».

El tipo pesa todavía más. Con 200.000 € a 30 años, un TIN del 4 % en lugar del 3 % sube la cuota a 954,83 € (111,62 € más al mes) y los intereses totales a 143.739,43 €: 40.184,90 € más que al 3 %.

En una hipoteca variable la cuota se recalcula cuando se revisa el tipo, que depende de un índice de referencia más un diferencial. Nadie sabe cómo evolucionará el índice, así que esta calculadora no lo intenta: tú defines un tipo inicial, cuántos años dura y un tipo supuesto para el resto del préstamo.

Repite el cálculo con un tipo posterior más alto y otro más bajo. Si la cuota del escenario desfavorable no cabe en tu presupuesto, la hipoteca es demasiado ajustada aunque la cuota inicial parezca cómoda.

• Seguros vinculados: vida y hogar, si el banco los exige o bonifica el tipo por contratarlos.
• Gastos de la compraventa: impuestos, notaría, registro y tasación, que se pagan al firmar y no forman parte del préstamo.
• Comisiones: apertura o amortización anticipada, si las hay, según tu contrato.
• Gastos de la vivienda: comunidad, IBI y mantenimiento, que no son de la hipoteca pero salen del mismo presupuesto.

Pide a la entidad la FEIN, la ficha que detalla el coste de la oferta, y compárala con tu cálculo. Si la hipoteca exige un seguro de vida, la calculadora de capital de seguro de vida te ayuda a decidir si esa cobertura basta para tu familia. Y si compras para alquilar, usa la cuota en la calculadora de rentabilidad de alquiler.

• Usa el sistema francés: cuota constante mientras no cambie el tipo de interés.
• En una hipoteca variable o mixta calcula dos tramos con tipos fijos que eliges tú: el inicial y el posterior. No predice el euríbor ni simula sus revisiones periódicas.
• La cuota no incluye seguros vinculados, comisiones, tasación, notaría ni impuestos de la compra, y por tanto no es una TAE.
• No contempla carencias, cuotas crecientes ni amortizaciones anticipadas; para eso está la calculadora de amortización anticipada.

Para comparar ofertas reales, usa siempre la información precontractual del banco (la FEIN), que recoge la TAE y el coste total del préstamo.