Calculadora de inversión inmobiliaria

Cuando financias la compra, el inmueble y tu dinero dejan de rendir lo mismo. Esta calculadora separa tres cifras que se suelen confundir:

• Rentabilidad operativa (cap rate): ingreso neto operativo ÷ coste total de la operación. Mide el inmueble, se financie como se financie.
• Flujo de caja: ingreso neto operativo − cuotas de la hipoteca. Es lo que te queda cada año, antes de impuestos.
• Cash-on-cash: flujo de caja ÷ capital propio invertido. Mide cuánto rinde, en liquidez, el dinero que pones tú.

El coste total incluye precio, reforma y gastos de compra. El capital propio es ese coste menos el importe financiado.

Una operación hipotética: compra de 140.000 €, reforma de 10.000 € y 15.000 € de gastos de compra. Alquiler de 900 € al mes, 1.500 € de gastos operativos anuales y una vacancia del 5 %. El tipo y el plazo de la hipoteca son ilustrativos.

En este escenario la hipoteca reduce el capital propio a menos de un tercio, pero el cash-on-cash apenas cambia: las cuotas equivalen a un 5,39 % anual del importe prestado (intereses más devolución de capital), muy cerca del 5,31 % que rinde el inmueble. Si el tipo fuera más alto, la financiación empeoraría el rendimiento de tu dinero; si fuera más bajo, lo mejoraría. Ese es el apalancamiento, y funciona en las dos direcciones.

De los 6.035,16 € de cuotas del primer año, 3.885,74 € son intereses y el resto amortiza deuda. Esa amortización aumenta tu patrimonio en el inmueble, pero no es dinero que puedas gastar: sale de tu cuenta cada mes. Por eso el flujo de caja resta la cuota completa.

Para ver la cuota y el cuadro de amortización de la hipoteca con detalle, usa la calculadora de cuota de hipoteca.

Con deuda, el margen de error se estrecha. En el ejemplo financiado, el flujo anual pasa de 3.264,84 € con ocupación completa a 2.184,84 € con un 90 % y a 1.104,84 € con un 80 %. Al contado, con un 80 % aún quedarían 7.140,00 €. La cuota se paga igual con el piso vacío.

1. 1Comprueba el flujo con un 80 % de ocupación: si queda negativo, cualquier imprevisto sale de tu bolsillo.
2. 2Prueba un tipo de interés más alto si la hipoteca es variable o vas a revisarla.
3. 3No cuentes la revalorización como flujo: la calculadora la muestra aparte como supuesto, porque solo se materializa al vender.

Para medir el inmueble sin financiación y con más detalle de gastos y mantenimiento, usa la calculadora de rentabilidad de alquiler.

• El préstamo se calcula con el sistema francés y tipo fijo durante todo el plazo.
• El flujo de caja es el del primer año: rentas cobradas con la ocupación indicada, menos gastos de explotación y menos la cuota completa del préstamo. La parte de capital de la cuota no es un gasto, pero sí sale de tu bolsillo.
• El cash on cash divide ese flujo entre lo que pones de tu dinero (coste total menos préstamo).
• No calcula impuestos sobre el alquiler ni subidas de renta. Las derramas solo cuentan si las sumas a la reforma o a los gastos de explotación. Los impuestos de la compra solo cuentan si los sumas a los gastos de compra.
• La revalorización es una hipótesis de un año que introduces tú, no una previsión.