Calculadora de rentabilidad de alquiler

La rentabilidad bruta divide el alquiler anual entre el precio del piso. Es la que se ve en anuncios y conversaciones porque es fácil de calcular, pero ignora casi todo lo que cuesta tener un inmueble alquilado.

La rentabilidad neta parte del alquiler que cobras de verdad, resta los gastos de propietario y lo divide entre todo lo que has invertido, incluidos los gastos de compra. Es la cifra que sirve para decidir y para comparar un piso con otra inversión.

• Inversión total: precio + gastos de compra (impuestos, notaría, registro, gestoría, agencia).
• Alquiler cobrado: alquiler anual menos la vacancia, los meses vacíos o impagados.
• Gastos operativos: comunidad, IBI, seguro, administración y una reserva de mantenimiento.
• Ingreso neto operativo: alquiler cobrado − gastos operativos.

Números hipotéticos para seguir el cálculo. Pon los de tu inmueble en la calculadora de rentabilidad de alquiler.

De un 6,40 % a un 4,27 %: más de dos puntos se quedan por el camino. Fíjate en que la bruta se calcula sobre el precio y la neta sobre la inversión total, así que los gastos de compra restan dos veces: no generan alquiler y aumentan lo invertido.

La calculadora muestra la rentabilidad neta con distintos niveles de vacancia. Con los mismos datos del ejemplo:

Un 15 % de vacancia equivale a casi dos meses al año sin cobrar. Cada cinco puntos restan unas tres décimas de rentabilidad neta en este caso. Usa una vacancia prudente que incluya cambios de inquilino, reformas entre contratos y algún impago.

• Comparar brutas de distintos pisos sin mirar sus gastos: la comunidad o el IBI cambian mucho de un edificio a otro.
• Olvidar los gastos de compra, que no se recuperan y forman parte de la inversión.
• Suponer ocupación del 100 % todos los años.
• No reservar para mantenimiento: la caldera, los electrodomésticos o la pintura llegan tarde o temprano.
• Mezclar rentabilidad e hipoteca: la rentabilidad neta mide el inmueble; el efecto de financiarlo se ve en la calculadora de inversión inmobiliaria, y la cuota de la hipoteca, en la calculadora de cuota de hipoteca.

El resultado es antes de impuestos. Los rendimientos del alquiler tributan en el IRPF con gastos deducibles y reducciones que dependen de cada caso.

• La rentabilidad bruta es la renta anual ÷ precio. La neta resta vacío, mantenimiento y gastos anuales, y la divide entre precio más gastos de compra.
• El vacío es un porcentaje de la renta anual y el mantenimiento, un porcentaje de la renta efectivamente cobrada.
• No tiene en cuenta la financiación: para ver el efecto de la hipoteca, usa la calculadora de inversión inmobiliaria.
• No incluye el IRPF de los alquileres ni la revalorización del inmueble.